老旧住宅改造的产业背景 

 

建设于20世纪70年代至90年代的多层与高层居住建筑，按城镇人均住房面积静态推算，估计在全国范围内其存量约有80亿平方米。随着中国城镇化水平的进一步提高，可预计在“十三五”期末，中国住宅市场中，旧有住宅改造的市场份额有望首度超过新建住宅。

 

从房屋价值考虑，老旧住宅大部分区位好、配套全，有第一流学区，但同时由于其社区成熟，也难以大规模拆改。在居住人口方面，包含6-18岁儿童的适学家庭，以及空巢老人等占较大比例。适学家庭往往以10年为周期轮替居住，空巢老人需要适老化改造。

 

 

从房屋设施来看，老旧住宅普遍厨卫配置标准低，构件劣化严重。排水管线在大部分老旧住宅中已经维持了40年左右，早已超过其预期使用寿命，但一般在房屋住户不更替的情况下，很难进行整体更换。尤其是漏水的排水主横管，主要是楼上邻居使用，成为发生管理维修问题和邻里纠纷的“导火索”。

 

技术方法与改造目标 

团队采用分户精细化技术手段提升居住品质，采用轻钢结构墙壁、同层排水系统、整体卫浴、整体厨房、集成整体凸窗、装配式阳台、PVC地板、软膜天花、集成管线的装配式墙板、定制可变家具等技术工法，探索装配式技术提升老旧居住建筑的改造水平：

 

 

快速、绿色施工：从拆除到施工完成、入住，只需要15天工期，无污染、无噪音、无空置期。

 

逐层逐户改造，兼顾2B和2C市场：无需上下层住户配合，完彻底改造给排水系统，产权明晰。

 

工业级质量：8-10年内，主要设施部品免维修。窗户和阳台采用汽车工业防水，免胶免维护。

 

成本控制：是同等档次传统工法的75%-85%。

 

避免高空作业：室内安装方法，避免窗户和阳台的高层作业风险，节约措施费；集成空调和新风，窗机一体避免坠物风险。

 

智慧家居：门窗、电气、照明和管道系统集成智慧设备，精准控制居室环境。

 

改造样本A 

位置：清华园社区中区

建成年代：1980

楼层/总层数：5/5

居室数/面积：3居/建筑面积75.3

厨房/卫生间面积：4.13/3.26

 

 

住宅原貌和拆除后格局

 

改造前后的平面图

 

厨卫改造设计图

 

厨房和卫生间：空间重新分配，卫生间进深压缩600毫米，干湿分离，干区成为进入厨房的通道，厨房门即可向内移动600毫米，增加操作台面积。

 

 

 

 

 

居室干法装修：全部采用PVC地板、软膜天花、集成管线的装配式墙板、定制可变家具等干法作业，快速装配组装。在不占用居室面积的前提下增加了10立方米的收纳空间。住户反馈，入住后没有购买任何柜子等收纳类家具。

 

 

 

集成式窗和阳台：无脚手架施工，工人在室内安装，不用外设脚手架，高效快速安全，而且避免了措施费，造价节省30%。采用汽车工业防水技术，免胶安装，气密性、水密性、耐风压性超过新建住宅水平。

 

空调室外机隐藏化，窗台盖板下设置室外机，空调管道完全收纳。美观且视野开阔的凸窗，扩展室内空间，采光增加10-15%。

 

 

 

 

改造样本B 

 

 

位置：清华园社区南区

建成年代：1978

楼层/总层数：4/5

居室数/面积：2居/建筑面积55.9

厨房/卫生间面积：3.78/2.39

住宅原貌

住宅平面和厨卫设计

 

同层排水改造：清华建筑学院团队针对老旧住宅，发明了专用适用现有建筑改造的旋流器（专利号：ZL 2015 2 0589993.0），用以在老旧住宅改造中实现同层排水。

 

 

后续工作的展望与期待 

老旧住宅，是城市核心区的基本构成细胞。解决传统的城市核心区荒漠化问题，需要从城市的基本要素开始展开更新工作。

——本文转自网络